Aandelen verkopen? Maar ik ben een projectontwikkelaar!

Aandelen verkopen? Maar ik ben een projectontwikkelaar!
Belastingadvies, Vastgoed 14 april 2021

Een projectontwikkelaar regelt de totstandkoming van een gebouw van het eerste idee tot gebruiksklaar waarna het gebouw, veelal kort na ingebruikname, wordt overgedragen aan de eindgebruiker of belegger. Vaak worden ‘de stenen’ overgedragen, maar in bepaalde gevallen is het veel interessanter voor zowel de ontwikkelaar als de koper om dit door middel van een ‘aandelentransactie’ te doen. Uiteraard zal dit per situatie verschillen. Hieronder lichten wij vanuit de fiscaliteit een situatie toe waarbij vastgoed wordt ontwikkeld dat bestemd is voor btw-vrijgesteld gebruik.

Btw / overdrachtsbelasting

Bij toekomstig btw-vrijgestelde verhuur of ander gebruik van een te ontwikkelen project kan het voor een ontwikkelaar en koper interessant zijn het project via een aandelentransactie vorm te geven. Dit speelt bij woningen en bij vastgoed voor de btw-vrijgestelde sectoren, zoals kinderopvang, financiële sector en de medische sector. Bij een nieuw te bouwen object zal bij een stenentransactie de projectontwikkelaar alle btw op kosten in aftrek kunnen brengen omdat de projectontwikkelaar een nieuw vervaardigd onroerend goed levert aan de koper welke verkoop van rechtswege belast is met btw. Dat betekent uiteraard dat de gehele verkoopprijs belast zal zijn met 21%  btw. Wanneer de koper in dit scenario het gebouw gebruikt voor btw-vrijgestelde verhuur of anderszins btw-vrijgesteld, zal de btw op de gehele koopprijs voor koper niet aftrekbaar zijn en dus als extra investering gelden.

Door het project via aandelen te verkopen kunnen een drietal voordelen worden behaald. Ten eerste kunnen kosten waarover geen btw verschuldigd is ook zonder btw worden doorgezet. Denk daarbij aan financieringslasten, verzekeringskosten en leges. Ten tweede wordt de te realiseren winstmarge voor de projectontwikkelaar op deze manier ook niet belast  met btw. Het derde voordeel wordt behaald wanneer eigen personeel van de projectontwikkelaar, of zelfs gelieerde groepsvennootschappen, bij de ontwikkeling en bouw zijn betrokken. De kosten voor dat personeel  kunnen dan namelijk ook buiten de btw-heffing blijven. Dit in tegenstelling tot een ‘stenentransactie’ waar, uitgaande van een nieuw opgericht gebouw, voorgaande drie elementen in de btw-belaste verkoopprijs belanden, terwijl de projectontwikkelaar bij het maken van die kosten geen btw heeft betaald.

Worden de aandelen in een projectvennootschap verkocht, dan is de btw op de kosten die de projectontwikkelaar maakt, of beter gezegd de projectvennootschap, niet aftrekbaar. De projectvennootschap zal het gerealiseerde project namelijk btw-vrijgesteld gaan gebruiken. Dat betekent voor de projectvennootschap een extra kostenpost. Daartegenover staat dat de aandelen vrij van btw worden verkocht. De kosten die de projectvennootschap maakt zonder btw-heffing en ook de winstmarge blijven op die manier buiten de btw-heffing. Per saldo zal het btw-nadeel bij de projectvennootschap veelal lager zijn dan het btw-voordeel door de koop van de aandelen.

Er is eventueel zelfs nog een vierde voordeel dat behaald kan worden. Dit in het geval dat de grond voor het project nog in de overdrachtsbelastingsfeer kan worden aangeschaft omdat er bijvoorbeeld nog bebouwing aanwezig is. Dan zal immers ook de grondcomponent niet in de heffing van btw worden betrokken wanneer de aandelen worden verkocht. Dit extra te behalen voordeel wordt vaak verdeeld tussen verkoper en koper.

Het spreekt voor zich dat bij het bepalen van de fiscale verschillen niet alleen btw en overdrachtsbelasting een rol spelen maar ook de vennootschapsbelasting.

Vennootschapsbelasting

Bij verkoop van het vastgoed (de ‘stenen’) zal in beginsel 15% tot 25% vennootschapsbelasting verschuldigd zijn over het verschil tussen de verkoopprijs en de veelal lagere fiscale boekwaarde. Uiteraard zijn er mogelijkheden deze vennootschapsbelastingheffing te voorkomen, te verminderen of uit te stellen. Hierbij valt te denken aan het benutten van eventuele aanwezige compensabele verliezen of het vormen van een herinvesteringsreserve. Voor wat betreft het vormen van een herinvesteringsreserve; hieraan kleven een aantal specifieke voorwaarden. Zie hiervoor ons eerdere artikel.

Zijn er geen te verrekenen verliezen aanwezig  of is het vormen van een herinvesteringsreserve niet mogelijk,  dan lijkt een aandelentransactie vanuit vennootschapsbelastingperspectief het meest voor de hand te liggen. Door toepassing van de deelnemingsvrijstelling zal in principe geen belastingheffing plaatsvinden bij de verkoper over een eventuele verkoopwinst op de aandelen. In dat geval zal de koper in de regel wel gecompenseerd willen worden. Immers, de koper neemt bij een aandelentransactie een latente Vpb-verplichting over. Hiermee wordt bedoeld dat over de ‘meegekochte’ meerwaarde in het vastgoed bij een toekomstige verkoop alsnog vennootschapsbelasting moet worden betaald. In de praktijk wordt hier vaak over onderhandeld tussen koper en verkoper en bijvoorbeeld deze Vpb-latentie 50/50 verdeeld. Als nadeel van een aandelentransactie voor koper wordt veelal genoemd dat het voor koper in de regel niet meer mogelijk is op het vastgoed af te schrijven. Echter, door de afschrijvingsbeperking op vastgoed tot maximaal de WOZ-waarde kan ook in geval van een stenentransactie vaak niet meer worden afgeschreven. Kortom, er spelen ook voor wat betreft de vennootschapsbelasting verschillende aandachtspunten. Van geval tot geval zal beoordeeld dienen te worden wat het beste scenario is.

 

Ontwikkelt u projecten en wilt u weten op welke manier dit fiscaal gunstig ingestoken kan worden? Neem dan contact op met Patrick Vettenburg (via patrickvettenburg@wvdb.nl / +31 (0) 881 948 543) of Ivo Nooijen (ivonooijen@wvdb.nl / +31 (0) 881 948 126).

Terug

Juridisch coronanieuws

Lees juridisch coronanieuws op de website van onze strategische alliantiepartner VDB Advocaten Notarissen.

Coronanieuws