Aangekondigde tariefswijziging overdrachtsbelasting; starters: stel aankoop woning uit tot 2021, niet-starters: koop vastgoed nog dit jaar!

Aangekondigde tariefswijziging overdrachtsbelasting; starters: stel aankoop woning uit tot 2021, niet-starters: koop vastgoed nog dit jaar!
Belastingadvies, Prinsjesdag, Vastgoed 26 oktober 2020

Met Prinsjesdag zijn in het Belastingplan 2021 de nodige wetswijzigingen aangekondigd. Eén daarvan is het wetsvoorstel ‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting’.

Op grond van dit wetsvoorstel zal het algemene tarief van de overdrachtsbelasting met ingang van 1 januari 2021 omhoog gaan 6% naar 8% (i.p.v. het vorig jaar eerder aangekondigde tarief van 7%) en zal het (sinds 15 juni 2011 geldende) verlaagde 2% tarief voor verkrijging van woningen enkel nog gelden voor natuurlijke personen die de woning kopen voor zelfbewoning. Daarnaast zal er een éénmalige vrijstelling voor ‘koopstarters’ tussen de 18 en 35 jaar gaan gelden, waarbij vanaf 1 april 2021 deze vrijstelling alleen nog geldt indien sprake is van een woning tot € 400.000. Zie voor meer info ook ons Prinsjesdag nieuwsbericht hieromtrent.

Ervan uitgaande dat voornoemd wetsvoorstel op 12 november a.s. wordt aangenomen door de Tweede Kamer (en later ook door de Eerste Kamer) roept dit de vraag op hoe hier nu al rekening mee te houden. Immers, als gevolg van het wetsvoorstel gaat een koopstarter tot 100% minder en bijvoorbeeld een belegger 300% meer aankoopkosten betalen bij aankoop van een woning. Ter nadere toelichting hierop dient het volgende.

Starters: stel aankoop woning uit tot 2021

Door de vrijstelling zal de kostprijs van een woning voor een starter die nu bestaat uit de koopsom, aankoopkosten en overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021 alleen nog maar bestaan uit de koopsom en de aankoopkosten. Dit is een verbetering van de positie van een (koop)starter. Dit temeer aangezien bij de koop van een bestaande woning een koper maximaal 100% van de koopprijs mag lenen bij een bank. Bij aankoop van een starterswoning van bijvoorbeeld € 300.000 maakt het voor een starter immers een groot verschil of je wel of niet € 6.000 spaargeld moet bijleggen om de aankoopkosten te kunnen betalen. Zoals aangegeven zal de vrijstelling pas van toepassing zijn vanaf 1 januari 2021. Het is echter mogelijk hier nu reeds gebruik van te maken door in 2020 een koopovereenkomst te tekenen en de akte van levering pas in 2021 te passeren. Let er hierbij op dat dit goed dient te worden vormgegeven. Dit om te voorkomen dat dit jaar reeds sprake is van de verkrijging van economisch eigendom.

Voorgaande is puur vanuit fiscaal optiek. In de praktijk zal het echter niet altijd mogelijk zijn om een levering uit te stellen tot 2021, bijvoorbeeld wanneer een verkoper nog in 2020 geld nodig heeft voor de financiering van de aankoop van een eigen nieuwe woning. Daarnaast kan uitstel van levering allerlei neveneffecten hebben waarmee rekening gehouden dient te worden, zoals de (offerte voor de) veelal benodigde bankfinanciering, een eventueel overbruggingskrediet, eventuele afspraken met aannemers over een geplande verbouwing die dan later moet plaatsvinden, het eventueel langer moeten huren van een tijdelijke woning enz. Tot slot is het niet ondenkbaar dat in het kader van onderhandelingen het 2%-tariefsvoordeel tussen koper en verkoper zal worden gedeeld, als de verkoper wil meewerken aan uitstel van de levering.

Kortom, vanuit overdrachtsbelasting optiek is het voor een starter aantrekkelijk de feitelijke overdracht van de woning uit te stellen tot 2021, echter hierbij dient rekening te worden gehouden met voornoemde overige, niet fiscale aspecten.

Voor de goede orde zij nog opgemerkt dat bij nieuwbouwwoningen de overdrachtsbelasting geen rol speelt, omdat daarbij btw is verschuldigd. 

Ondernemers, beleggers, tweede woning bezitters (niet-starters)

Voor niet-starters, zoals ondernemers, beleggers of tweede woning bezitters, geldt in de regel; koop nog dit jaar!

Als u bijvoorbeeld als ondernemer overweegt een bestaand bedrijfspand aan te schaffen, dan kunt u dit beter nog dit jaar doen. Bij een bedrijfspand met een aanschafwaarde van bijvoorbeeld € 1 miljoen bedraagt in 2020 de overdrachtsbelasting 6%, zijnde € 60.000. In 2021 zal dit (8%) € 80.000 zijn, zodat bij aanschaf in 2020 € 20.000 overdrachtsbelasting kan worden bespaard.

Als u als belegger overweegt bestaand beleggingsvastgoed aan te schaffen, dan kunt u dit eveneens beter nog dit jaar doen. Immers, ingeval van aankoop van niet-woningen gaat het tarief van 6% naar 8%, hetgeen een tariefsverhoging van 33% betekent. Ingeval van aankoop van woningen gaat het tarief van 2% naar 8%, hetgeen een tariefsverhoging van zelfs 300% betekent. Oftewel; een verviervoudiging van de aankoopkosten!

Voorgaande geldt ook voor bijvoorbeeld de particulier die een tweede (vakantie)huis wil kopen of voor ouders die voor hun studerende kind(eren) een woning willen kopen. Ook geldt deze tariefsverhoging voor bijvoorbeeld het later bijkopen van ‘aanhorigheden’ van de eigen woning, zoals een tuin, garage, schuur etc. Immers, met ingang van 1 januari 2021 zal het verlaagde tarief van 2% alleen nog gelden wanneer deze ‘aanhorigheden’ gelijktijdig met de woning worden verkregen. Indien een aanhorigheid op een later moment wordt verkregen, is vanaf 1 januari 2021 eveneens het 8% tarief van toepassing!

Al met al zal het wetsvoorstel voor niet-starters dan ook in veel gevallen betekenen dat het voordeliger is om een vastgoedtransactie nog voor 1 januari 2021 af te ronden of in ieder geval het belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting in 2020 te laten vallen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een vroegtijdige levering van juridisch eigendom onder ontbindende voorwaarde. Ook kan in bepaalde gevallen het belastbaar feit mogelijk worden vervroegd door de economische eigendom reeds bij ondertekening van de koopovereenkomst over te laten gaan en de latere verkrijging in 2021.

Wilt u hierover meer weten? Neem dan contact op met Fiscaal vastgoedadviseur Ivo Nooijen via ivonooijen@wvdb.nl of bereik hem telefonisch via +31 (0)88 - 194 8126

Terug

Juridisch coronanieuws

Lees juridisch coronanieuws op de website van onze strategische alliantiepartner VDB Advocaten Notarissen.

Coronanieuws