Mogelijk overdrachtsbelasting verschuldigd over verkrijging aandelen in ‘self storage-faciliteit’

Mogelijk overdrachtsbelasting verschuldigd over verkrijging aandelen in ‘self storage-faciliteit’
Vastgoed 29 april 2021

De Hoge Raad heeft recent arrest gewezen over de vraag of overdrachtsbelasting verschuldigd is over de verkrijging van aandelen in een vennootschap die opslagruimten verhuurt aan particulieren. Hierbij is in geschil of het verhuren van opslagruimten enkel het exploiteren van vastgoed betreft, of meer omvat dan enkele verhuur. De Hoge Raad oordeelt dat dit moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van de klanten.

Overdrachtsbelasting

De verkrijging van in Nederland gelegen vastgoed wordt in Nederland belast met overdrachtsbelasting. De verkrijger van het vastgoed is dan in beginsel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd (2% bij woningen voor eigen gebruik). Dit geldt zowel voor de verkrijging van het vastgoed zelf, als voor de verkrijging van de aandelen in een vastgoedlichaam. In plaats van dat het vastgoed dan direct wordt verkregen, wordt het eigendom van een vennootschap die het vastgoed bezit verkregen. Er is sprake van een vastgoedlichaam voor de overdrachtsbelasting als aan twee eisen wordt voldaan; de bezitseis en de doeleis.

Bezitseis
Ten eerste moeten de bezittingen van het lichaam waarvan de aandelen worden verkregen voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken. Daarnaast moet ten minste 30% van de bezittingen bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken.

Doeleis
Ten tweede moet het vastgoed in de vennootschap als geheel genomen voor ten minste 70% dienstbaar zijn aan het verkrijgen vervreemden of exploiteren van onroerende zaken. Voor deze beoordeling is het essentieel of het rendabel maken van het vastgoed het primaire element vormt. Het exploiteren van een hotelbedrijf is bijvoorbeeld niet aan te merken als het exploiteren van een onroerende zaak. Het gaat dan immers niet zozeer om het rendabel maken van het vastgoed, maar om het verzorgen van verblijf, maaltijden en recreatie voor gasten. Ook bij de exploitatie van een camping waarbij meerdere recreatieve voorzieningen aanwezig zijn, werd geoordeeld dat niet is voldaan aan de doeleis.

De casus

Belanghebbende is een internationaal opererend bedrijf dat particulieren zogenoemde ‘self storage’ faciliteiten biedt. In 2015 verwerft belanghebbende alle aandelen in een Nederlandse concurrent. De activiteiten van de overgenomen vennootschap bestaan uit het ter beschikking stellen van opslagruimtes, alsmede een aantal andere activiteiten. Een deel van deze activiteiten wordt direct ten behoeve van de klanten verricht, zoals het verkopen van sloten, het adviseren omtrent de omvang en locatie van de opslagruimtes en verhuur van verschillende materialen. Een ander deel van de activiteiten ziet echter ook op het eigen bedrijfsproces van de vennootschap, zoals actief management van de vestigingen, ontwikkelen van bedrijfsprocessen en IT-systemen en marketingactiviteiten.

Geschil

In deze zaak was in geschil of de verwerving van de aandelen in de Nederlandse concurrent moet worden aangemerkt als de verwerving van een vastgoedlichaam in de zin van de overdrachtsbelasting. Meer specifiek is hier in geschil of voldaan is aan de doeleis. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is belanghebbende overdrachtsbelasting verschuldigd over de verkrijging van de aandelen in de Nederlandse concurrent.

Hoge Raad

Eerder oordeelde het Gerechtshof Den Haag dat de activiteiten van belanghebbende vergelijkbaar waren met dat van een hotelbedrijf en dat dus niet aan de doeleis zou zijn voldaan. Het Hof spreekt dan ook van een ‘goederenhotel’. Volgens de Hoge Raad heeft het Hof onvoldoende gemotiveerd dat de verhuur van de opslagruimten ondergeschikt is aan de overige verleende diensten.

De Hoge Raad oordeelt dat niet aan de doeleis wordt voldaan als het ter beschikking stellen van de opslagruimten ondergeschikt is aan het geheel van prestaties dat aan de klanten wordt verricht. Deze ondergeschiktheid moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van de klant. De activiteiten die niet direct gericht zijn op individuele afnemers, maar slechts op de interne bedrijfsvoering worden hierbij dus buiten beschouwing gelaten. De activiteiten ten behoeve van het eigen bedrijfsproces, worden hierbij dus niet in aanmerking genomen.

Tot slot

De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam. Het Hof zal aan de hand van de feiten en omstandigheden moeten beoordelen of de verhuur van de opslagruimtes ondergeschikt is aan de overige dienstverlening aan de klanten. Dit zal bepalen of belanghebbende over de verkrijging van de aandelen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Patrick Vettenburg (via patrickvettenburg@wvdb.nl / +31 (0) 881 948 543) of Ivo Nooijen (ivonooijen@wvdb.nl / +31 (0) 881 948 126).

Terug

Juridisch coronanieuws

Lees juridisch coronanieuws op de website van onze strategische alliantiepartner VDB Advocaten Notarissen.

Coronanieuws