An independent member of MOORE Global
WVDB International MijnWVDB Werken bij WVDB

Toch btw-belaste levering bij sale-and- lease-back nieuw appartementencomplex

Toch btw-belaste levering bij sale-and- lease-back nieuw appartementencomplex
Vastgoed 4 februari 2021

Recent heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de levering van een nagenoeg nieuw appartementencomplex - in het kader van een ‘sale-and-leaseback’-transactie – belast is met btw. Dit sluit uit dat deze transactie als één samengestelde, btw-vrijgestelde, financieringsdienst moet worden gezien. Van een onbelaste overdracht van een (deel van een) onderneming is eveneens geen sprake.

Feiten en omstandigheden

Het betreffende appartementencomplex was in eigendom van een woningcorporatie die de appartementen als woningen verhuurde. Om liquiditeit te creëren werd het complex kort na oplevering en eerste ingebruikname overgedragen aan een derde, die het op haar beurt terug verhuurde aan de woningcorporatie (‘sale-and-leaseback’). De woningcorporatie verhuurde de woningen vervolgens onder aan de bewoners.

Door partijen werd contractueel overeengekomen dat:
- de verkrijger het complex voor 25 jaar zou terug verhuren aan de woningcorporatie,
- de verkrijger het complex gedurende de verhuur niet zonder toestemming van de woningcorporatie mocht vervreemden,
- de woningcorporatie de eerste vijftien jaar geen toestemming tot vervreemding zou verlenen, En

- de woningcorporatie tegen vergoeding voor de verkrijger het beheer van het complex zal verrichten.

De vraag die centraal staat is of de verkoop door de woningcorporatie kwalificeert als een levering van een goed die belast is met btw aangezien het een nieuw onroerend goed betrof.

Hof Den Haag

Voor een levering is vanuit btw-perspectief vereist dat de beschikkingsmacht om over een (onroerend) goed te beschikken overgaat op een ander. Hof Den Haag oordeelde in deze zaak eerder dat hiervan geen sprake was. Hoewel er diverse handelingen werden verricht met het complex werd niet bereikt dat de verkrijger de macht om als eigenaar over het complex te beschikken had verkregen.

Als er al sprake was van een handeling voor de heffing van btw, dan zou die volgens het Hof gezocht moeten worden in een van btw vrijgestelde financieringstransactie..

Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt, anders dan Hof Den Haag, dat de feitelijke beschikkingsmacht wel is overgegaan op de verkrijger. De contractuele beperkingen gaan niet zover dat de feitelijke beschikkingsmacht is achtergebleven bij de woningcorporatie. De woningcorporatie levert dan ook een nieuwe onroerende zaak welke levering belast is met btw. Hieruit is af te leiden dat de prestatie door de koper de verhuur van het complex vormt en dat de transactie niet leidt tot een van btw-vrijgestelde financiering.

Tot slot oordeelt de Hoge Raad dat artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 geen toepassing vindt. Hoewel het pand verhuurd was en ook in de nieuwe situatie wordt verhuurd kwalificeert het geheel niet als overgang van een onderneming. Dit komt omdat de woningcorporatie niet de verhuur aan de bewoners overdraagt, die blijft zij namelijk zelf doen. Er is dan ook geen sprake van dat de corporatie die ondernemersactiviteit heeft overgedragen.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u uiteraard contact opnemen met btw-specialisten Patrick Vettenburg via patrickvettenburg@wvdb.nl of 31 881 948 543 en Jasper van den Berg via jaspervandenberg@wvdb.nl of + 31 881 948 43.

Terug

Juridisch coronanieuws

Lees juridisch coronanieuws op de website van onze strategische alliantiepartner VDB Advocaten Notarissen.

Coronanieuws